"Реновация": полезная и опасная

Планы московских властей осуществить масштабную "реновацию" центра города, снеся для этого около 7,5 тыс. домов, построенных в основном в 1958-1974 годы, стали беспрецедентным раздражителем для сотен тысяч москви­чей.

Большинство экспертов либерального толка и оппозиционных активистов заклеймили собянинский план; митинг, организованный противниками этого мегапроекта, собрал 14 мая до 30 тыс. человек. В ответ на это власть мобилизовала сотни интернет-ботов и залила прессу проплаченными пуб­ликациями о несуществующем движении в поддержку сноса. Не стоит сомневаться, что в будущем борьба вокруг этой главной темы предвыборного года только усилится.

Однако возникает вопрос, на который я не вижу ответа: насколько предложенная программа плоха сама по себе?

Начну с самого простого. В центральных районах Москвы – с которых, как стоит предположить, и начнётся "реновация" (и которыми, может быть, она и закончится по причине небольшой инвестиционной привлекательности Измайлова или Тушино) – плотность населения существенно ниже, чем в бо­лее отдалённых от центра районах массовой застройки 1980-2000-х годов. В Нижегородском районе показатель составляет 6 тыс. человек/кв.км, в Даниловском – 7,4, Кунце­вском и Донском – по 9 тыс., в Пресненском – 10,7 тыс. Для сравнения – в Тёплом Стане на одном квадратном километре живут 17,8 тыс. человек, в Восточном Измайлово – 20,2 тыс., в Северном Медведкове – 22,4 тыс., и список можно продолжить.

При этом интенсивность, например, общественного транспорта в центральной части города намного выше – достаточно посмотреть на плотность расположения станций метро. Всё это означает, что более плотное заселение (я говорю про рост этажности, а не про "точечную застройку" в старых дворах) центра окажется куда менее пробле­мным для городской инфрастуктуры – в первую очередь с то­чки зрения ис­по­льзования дорожной сети – чем расширение строительства за МКАД, которое окончательно заблокирует радиальные магистрали при въезде и выезде из Москвы и сделает транспортный коллапс перманентным.

Утверждается, что в случае замены нынешних "хрущёвок" на дома в 15-17 этажей плотность населения в центре вырастет в несколько раз. Это не сов­сем так – прежде всего потому, что низкоэтажная застройка не занимает всей пло­щади районов, а также потому, что новые здания повышенной этажности невозможно построить столь же плотно, как были возведены "хрущёвки". Скорее всего, если предположить, что "реновация" коснётся всех обозначенных в её планах объектов в указанных выше районах, реальная плотность населения вырастет на 60-70%, до 13-17 тыс./кв.км, что не катастро­фично даже по московским меркам. Стоит заметить, что в Европе, например, средняя плотность населения Парижа составляет 21,5 тыс. человек/ кв.км (а в пригородах – до 26-27 тыс.), в Барселоне и Льобрегате – около 20 тыс.; в Америке, если брать Бруклин и другие внешние районы Нью-Йорка, а не Манхэттен, показатель составит от 14 до 22 тыс. человек. Про какую-ни­будь Манилу, где он зашкаливает за 40 тыс., я не говорю.

Таким образом, с градостроительной точки зрения и с учётом удобства и комфорта проживания, ничего катастрофичного в перестройке относите­льно центральных районов Москвы, переполненных старыми домами, я не вижу – ни по московским, ни по мировым стандартам.
 
С экономической точки зрения проект выглядит безусловно интересным и полезным для строительной отрасли. Если предположить, что будет снесено хотя бы 6-8 млн. кв метров площади старых строений из объявленных 25 млн., и построено взамен 12-15 млн. кв метров нового жилья, вало­вой про­дукт строительного комплекса вырастет не менее чем на 1,5 трлн. рублей. Даже если эта часть программы займёт 4-5 лет, это позволит наращивать объ­ёмы строительства в масштабах всей страны на 6-8% в год. В масштабах Москвы эта программа совершит революцию в строи­тельстве в момент, когда отрасль находится на пороге резкого обвала (в 2016 г. в городе было постро­ено всего 3,3 млн. кв метров жилья, а снижение ввода превысило 14%). Эта революция «потащит» за собой многие смежные отрасли – прежде всего про­изводство строительных материалов, металла и арматуры, грузовые перевозки, выпуск комплектующих и фурнитуры, и многое другое. Безусловно оживится ипо­течное кредитование и кредитование самих строительных компаний. Я не вижу во всём подобном плане ничего плохого.

Однако у каждой программы действий, разумеется, есть и обратная сторона. В случае с московской "реновацией" она в наибольшей степени обус­ловлена двумя обстоятельствами: ценой вопроса и отношением властей и населения.

Как только было озвучено, что вся программа "реновации" оценивается в 3 трлн. рублей, я сразу насторожился. Если вспомнить времена Ю.Лужкова, на память сразу приходит принцип тогдашней застройки: строители закла­дывали в затраты так называемую "долю города" – до половины квартир от­давалось мэрии для заселения очередников (или не только их, или не их во­обще, сейчас не об этом), а половина оставалась у застройщика (в отдельных случаях пропорция могла корректироваться). Это означает, что даже строй­ка в Жулебино была экономически выгодной при таких условиях – а тогда что же говорить о Черёмушках?

Какие 3 трлн.? Если считать, что при "рено­вации" жилой фонд вырастет на 100-120% именно в районах перестройки, заселение жителей в новые дома в том же районе оставит свободным до 60% новой застройки. Средняя рыночная цена квартир в этих районах сей­час составляет около 220 тыс. рублей/кв. м; она может снизиться при росте предложения, но в то же время отчасти это снижение будет уравновешено ка­чеством жилья. Себестоимость строительства жилья в Москве не превосходит 60-65 тыс. рублей за метр – и всё это означает, что если строители про­дадут "в рынок" хотя бы 50% от построенных площадей по 180-200 тыс. руб­лей/кв. м, они получат прибыль не менее 70-55% на вложенный капитал.

Если строители вынуждены будут софинансировать перекладку сетей, цифра понизится до 30-40 процентов. Но для сравнения скажу: рентабельность строительной отрасли в России в прошлом году, согласно данным Росстата, составила… 5,2% и оказалась тем самым ниже… официальной инф­ляции (см. здесь) – так что строители должны выстроиться в очередь за новыми подрядами.

Переселяющимся можно было бы даже выдать по 200-300 тысяч рублей на дополнительный ремонт на каждую предоставляемую квар­тиру. И тем более встаёт вопрос – на что собирается мэрия потратить даже если не 3 трлн. рублей, то хотя бы те 96 млрд., которые уже чуть не включены в бюд­жет следующего года для финансирования "реновации"? Поэтому когда я слышу разговоры о "гигантском распиле", что-то подсказывает мне, что ведущие их недалеки от истины. И это только один вопрос.

Вторая проблема ещё более очевидна: заявления о том, что свидетельства о собственности ничего не стоят, что судьба домов будет решена непонятно кем и как учитывающимися голосами на каком-то интернет-портале, что тем, кто баламутит народ, нужно "поотрубать руки", и т.д. – всё это не рас­полагает к доверию власти. Жители имеют все основания предполагать, что их права будут нарушены, а интересы не будут приняты во внимание. И тут никакие боты ситуации не исправят – на каждый десяток их есть одна-две качественные "лапшеснималочные", и их адреса известны. В этой ситуации непонятно только одно: если предприятие выглядит выгодным, и если людям действительно объяснить его преимущества (а то, что дома своё отжили, не вызывает больших сомнений), почему народ должен подняться на про­тест? На мой взгляд, дело тут исключительно в организации.

Правительство  Москвы должно было пойти иным путём. В каждом районе новой застрой­ки выделить стартовый участок (такие, на 1-2 дома, можно найти практически везде), выбрать подрядчика и начать там стройку. Предоставив застрой­щику кредитную гарантию (или бюджетную ссуду), проконтролировать по­стройку додов и предложить жителям близлежащих "хрущёвок" в них пе­реселиться.

Кто быстрее сагитирует всех жителей одного из старых домов, те всем домом и справят новоселье. Тогда старый дом сносится, на его месте закладывается новый – и процесс быстро принимает необратимый характер, а различные районы старой застройки действительно выходят на демонстрации в поддержку сноса. В качестве отдельной программы можно и предлагать людям выехать в новостройки за МКАД: если цена квадратного метра там вдвое меньше, чем в перестраиваемых районах, трёхкомнатная квартира в "хрущёвке" может размениваться на две двухкомнатных – и это многих устроит, а строителям поможет "разгрести" завалы непродаваемых квартир в новых районах. Иначе говоря, вариантов может быть много – но все они должны предполагать сначала переселение, а только потом снос. В этом, я убеждён, нет ничего невыполнимого.

Иначе говоря, "реновация" в сути своей является совершенно естествен­ным процессом изменения внешнего облика и качества инфраструктуры в тех районах Москвы, которые застыли в своём развитии более чем на полвека. Этот процесс полезен и для москвичей (лучшие жилищные условия), и для бизнеса (новые прибыли и развитие производства), и для города (на­логи, приток новой рабочей силы, возможно, даже общее снижение цен на недвижимость из-за роста предложения).

В самом замысле практически невозможно найти изъянов. Тем более печально, что вполне разумный план московские власти сумели довести до абсурда тем, как они начали его испо­лнять (а точнее, легитимизировать – так как к исполнению пока никто и не приступал). И, судя по всему, в мэрии не намерены останавливаться, провоцируя людей выдуманной гражданской активностью и убеждая их в том, что в городе, где десятки тысяч человек пожертвовали выходным для коллективного протеста, никто (!) не высказался против "реновации" в ходе на­чавшегося голосования на городском интернет-портале.

Так полезный проект быстро превращается в опасный для власти, а идея, на которой московские власти могли бы провести не одну суперуспешную избирательную кампанию – в потенциальный повод для сокрушительного поражения как на муниципальных выборах в этом году, так и на мэрских в следующем.

Отказаться сейчас от него было бы крайне неудачно с имиджевой точки зрения; упорствовать в его реализации в изначально намеченной фор­ме – ещё рискованнее. Каким окажется итог, сложно пред­положить – но судя по всему, программа "реновации" может принести Мо­скве либо качественно новый, более современный, облик, либо столь же ка­чественно новое, самое мощное в России, гражданское общество. Ни одна из опций не ка­жется мне плохой – но что об этом считает власть, покажет время...